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Immobilien- und Zivilrecht, hier sind Sie richtig
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Achtung, Rutschgefahr!  Winterliches Haftungsrisiko für Eigentümer und Mieter		 Der Winter bringt viele Freuden aber auch manches Problem mit sich. Bei frostigen Temperaturen lauern auf Bürgersteigen, Straßen, Treppen und Plätzen viele Gefahren: spiegelglatte Eisflächen und rutschiger Untergrund unter frisch gefallenen Neuschnee. Bei Gehwegen trifft die Räum- und Streupflicht in der Regel die Eigentümer der Anliegergrundstücke; denn die meisten Gemeinden haben von ihrem Recht Gebrauch gemacht, ihre eigene Räum- und Streupflicht durch Gemeindesatzung auf die Anlieger zu übertragen. Der Hauseigentümer kann die Räum- und Streupflicht auf seine Mieter abwälzen.  Übertragung der Räum- und Streupflicht auf Mieter Dies kann im Mietvertrag - auch im Formularmietvertrag - geschehen; Hausordnung genügt jedoch nicht. Bei einer Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter ist der Eigentümer überwachungspflichtig, d.h. er muss sich von der ordnungsgemäßen Ausführung durch regelmäßige Stichkontrollen überzeugen. Kommt es zu Personen- oder Sachschäden, haftet er nur dann nicht, wenn er beweisen kann, dass er kontrolliert hat, ob die Streupflicht eingehalten wurde. Eigentümer und Mieter von Immobilien haben grundsätzlich dafür Sorge zu tragen, dass die Wege auf und vor ihren Grundstücken keine Gefahr für Passanten darstellen. Streng genommen müsste ein Immobilienbesitzer rund um die Uhr mit Streusand, Besen und Schaufel bereitstehen. Doch dieses Engagement ist natürlich niemandem zuzumuten. Die Rechtsprechung legt deshalb Grenzen fest, was die Allgemeinheit vom einzelnen erwarten darf: Das Oberlandesgericht Brandenburg hat sich unter dem Aktenzeichen 5 U 86/06 mit einem Vorfall einer Mieterin befasst, die ihr Haus bereits um 4:45 Uhr verlassen wollte und dabei auf einer vereisten Treppe schwer gestürzt war. Das OLG Brandenburg entschied, dass um diese Zeit noch nicht mit nennenswertem Fußgängerverkehr zu rechnen ist und deshalb musste um diese Uhrzeit auch noch nicht geräumt sein. Ein Mann aus München wollte gegen 6:00 Uhr zu seinem Auto, fiel aber auf dem Gehweg hin und verletzte sich am Knie. Er verklagte die Stadt München, weil deren kommunale Verordnung einräumen an Werktagen erst ab 6:30 Uhr vorschreibt. Er verlor seinen Prozess. Das Landgericht München I hielt die von der Kommune festgelegten Zeiten für angemessen, Aktenzeichen 6 O 23924/04.	 Die Räum- und Streupflicht besteht solange, wie mit Fußgängerverkehr zu rechnen ist; also regelmäßig zwischen 7:00 Uhr und 20:00 Uhr  so das Oberlandesgericht Düsseldorf unter dem Aktenzeichen 24 U 143/99.								 An Sonn- und Feiertagen besteht die Räum- und Streupflicht ab 9:00 Uhr   Der Pflichtige kann sich nicht aussuchen, welche angrenzenden Bürgersteige geräumt werden sollen. Grenzen mehrere Straßen an seinem Grundstück an, so ist er überall verkehrssicherungspflichtig – nicht nur an der Seite, von der man das Grundstück aus betreten kann. Auch Bereiche, die durch Böschung und Mauerwerk von seinem Grundstück getrennt sind, muss die Streupflicht erfüllt werden. Dies urteilte das OLG Brandenburg (Aktenzeichen 4 U 55/07). Ein Hausmeisterservice hatte eine Zugangsrampe zur Tiefgarage nicht geräumt und somit seine Räumpflicht nur ungenügend erfüllt, so das OLG Karlsruhe (Aktenzeichen 14 U 107/07). Auch untypische Zugänge zu einer Wohnanlage sind zu räumen. Obliegt mehreren Mietern eines Mehrfamilienhauses die gemeinschaftliche Verpflichtung zur Durchführung des Winterdienstes und erleidet ein Mitbewohner des Hauses wegen Glätte einen Unfall, kann er seinen erlittenen Schaden nicht von den Mitverpflichteten ersetzt verlangen. Ausnahme: in der Mietergemeinschaft wurde ein Winterdienstplan aufgestellt; OLG Naumburg, Az. 2 U 77/13. Nicht jedem Räum- und Streupflichtigen kann es zugemutet werden, seiner Pflicht tatsächlich nachzukommen. Kranke, alte und behinderte Menschen wären dazu oftmals gar nicht in der Lage. Dennoch müssen sie sicherstellen, dass die Wege auf und vor ihrem Grundstück gefahrlos passierbar sind. Sie können sich beispielsweise an der Finanzierung eines vom Eigentümer beauftragten professionellen Winterdienstes mitbeteiligen. So entschied das Amtsgericht Münster unter dem Aktenzeichen 5 C 805/05 in einem Fall eines zu 90 Prozent schwer behinderten Mieters.	  Auch beruflich- oder urlaubsbedingte Abwesenheit machen ein Kehren und Streuen unmöglich. Die Abwesenheit entbindet jedoch nicht von der Räum- und Streupflicht. Ist ein Anlieger oder Mieter tagsüber aufgrund wegen Abwesenheit nicht in der Lage, seiner Streupflicht nachzukommen, hat er rechtzeitig dafür zu sorgen, dass eine andere Person seine Verpflichtung übernimmt.  Undichte Dachrinnen, bieten normalerweise keinen großen Anlass zur Sorge -  können in der kalten Jahreszeit eine Gefahrquelle für die Passanten darstellen. Das tropfende Wasser bildet bei frostigen Temperaturen auf dem Bürgersteig eine  nur schwer erkennbare Eispfütze. Eine ältere Dame stürzte in München auf einer solchen Eispfütze aus und brach sich das Sprunggelenk. Das Landgericht München II verurteilte unter dem Aktenzeichen 8 S 3428/05 den Hauseigentümer zur Zahlung von Schmerzensgeld.  Während Schneegestöber oder Eisregen wäre das Räumen komplett sinnlos, weil die Gefahrenstelle schlichtweg nicht zu sichern ist. Bei derartiger Wetterlage, so das Oberlandesgericht Celle unter dem Aktenzeichen 9 U 220/03 reicht es aus, einen Zeitpunkt abzuwarten, zu dem das Räumen halbwegs Erfolg verspricht. Oftmals fragen sich die Räum- und Streupflichtigen wie oft am Tag der Streupflicht nachgegangen werden muss, wenn vom Himmel immer wieder neuer Schnee fällt. Das Landgericht Bochum befasste sich unter dem Aktenzeichen 2 O 102/04 mit dieser Frage und stellte dabei folgende Regel auf: wurde morgens gründlich geräumt, dann reichen bei fortgesetztem Schneefall weitere Nacharbeiten zur Mittagszeit.  Passanten können sich nicht bei jedem Sturz beim Grundstücksbesitzer schadlos halten. Von demjenigen, der sich bei Schnee und Eis in der Öffentlichkeit bewegt, kann man ein gewisses Maß an Aufmerksamkeit verlangen. Das Thüringer Oberlandesgericht hatte unter dem Aktenzeichen 4O 646/04 den Fall eines Fußgängers zu entscheiden, der wegen eines nachlässigen Hausbesitzers auf einen nicht gestreuten Gehweg gestürzt war. Weil er selbst die Gefahr hätte erkennen und darauf reagieren müssen, durfte er vom Grundstückseigentümer nur die Hälfte des eigentlich fälligen Schadensersatzes kassieren.  Nach der Eiseskälte folgt das Tauwetter und damit neue Gefahren. Schneelawinen rutschen von den Dächern und Eiszapfen können zu „Geschossen“ werden. Das Gewicht einer zwanzig Zentimeter hohen nassen pappigen Schneeschicht ist nicht zu unterschätzen – ein Quadratmeter bringt ca. 80 Kilo auf die Waage und kann Passanten wie Autos erheblichen Schaden zufügen. Bei akuter Gefahr sind Warnschilder mit der Aufschrift „Vorsicht Dachlawine“ ratsam. Ein Absperren des Bürgersteigs darf der Eigentümer nicht ohne weiteres vornehmen – auch wenn er ausschließlich zum Schutz seiner Mitbürger handelt, da er durch diese Maßnahme in den öffentlichen Verkehrsraum eingreift. Er muss die Schneelast und Eiszapfen von der Feuerwahr auf eigene Kosten entfernen lassen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Weg im eigenen Privateigentum steht – dann kann die Gefahrenzone für andere sperren.   Auf diesem Wege wünsche ich meiner treuen Leserschaft eine besinnliche Weihnachtszeit und einen guten Start in das neue Jahr 2020 - kommen Sie gesund durch den Winter!
Rechtsanwaltskanzlei  Nicole Köpke-Strauß
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