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Immobilien- und Zivilrecht, hier sind Sie richtig
Foto: Nicole Köpke Strauß
Vermieter darf Heizung nicht nach eigenem Belieben bedienen.  Der goldene Oktober hat sich in diesem Jahr von seiner schönsten Seite gezeigt und die nun bevorstehenden Tage lassen uns erkennen, dass der Sommer sein Ende gefunden hat und sein Feld für den Herbst räumen muss. Damit startet auch die Heizperiode. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Heizung das ganze Jahr zu betreiben. In den meisten Mietverträgen ist aus diesem Grund eine sog. Heizperiode vereinbart. Ist dies der Fall, muss der Vermieter in der dort bezeichneten Zeit auf jeden Fall heizen. Auch ohne konkrete Vereinbarung ist der Vermieter verpflichtet, in der Zeit von Anfang Oktober bis Ende April des darauffolgenden Jahres die Heizanlage einzuschalten. 	 Außerhalb der üblichen Heizperiode trifft den Vermieter die Heizpflicht, wenn die Innentemperaturen bei geschlossenen Fenstern unter 17°C sinken bzw. die Außentemperatur an drei aufeinander folgenden Tagen unter 12°C sinkt. Erreicht die Zimmertemperatur nur noch 16°C muss die Heizung sofort eingeschaltet werden. Nach DIN 4701 beträgt die Mindesttemperatur in den Wohn- und Schlafräumen sowie in der Küche 20°C, in Bäder und Duschen 22°C, im Flur 15°C. Diese DIN-Werte sind nicht verbindlich sondern dienen als Richtwerte. Der BGH hat unter dem Aktenzeichen VIII ZR 38/90 entschieden, dass 20°C als unterste zumutbare Grenze anzusehen ist. Die Mindestraumtemperatur hat der Vermieter in der Zeit von 6.00 – 23.00 Uhr zu gewähren. Das Gebot der Energieeinsparung gebietet eine Nachtabsenkung der Heizung; jedoch soll eine Innentemperatur von 16°C nicht unterschritten werden, so das Amtsgericht Hamburg unter dem Aktenzeichen 41a C 1371/93; das Amtsgericht Fürstenwalde verlangt für den Zeitraum von 23.00 – 6.00 Uhr eine Mindestraumtemperatur von 18°C (Aktenzeichen 12 C 481/04). Wird nur ungenügend geheizt, kann der Mieter die Miete mindern. Hierzu ist erforderlich, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen und ihm mit Fristsetzung zu ermöglichen, diesen Mangel selbst zu beseitige.	 Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem konkreten Einzelfall der Beeinträchtigung. Unter Umständen ist eine Kürzung bis zu 100% angemessen. Um den Mangel nachweisen zu können, sollte der Mieter ein "Temperaturprotokoll" führen. Darin ist das Datum, die Uhrzeit, die Außentemperatur und die Zimmertemperatur (in 1 m Höhe in der Zimmermitte gemessen) festzuhalten. Hilfreich die Unterschrift eines neutralen Zeugen.	  Das Amtsgericht Köln hat unter dem Aktenzeichen 220 C 152/07 entschieden, dass eine Fehlfunktion der Heizung nur während der üblichen Heizperiode einen Mangel darstellt. Außerhalb der üblichen Heizperiode hat sich der Mieter darüber zu erklären, weshalb für den Vermieter eine Heizpflicht bestand.   Die Brennstoffbeschaffung ist reguläre Vermieterpflicht Das Amtsgericht Hanau hebt in seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen 37 C 285/13 hervor, dass der Vermieter nach dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages mit Vertragsschluss sämtliche Versorgungsleistungen und somit auch die Beheizbarkeit einschließlich der Versorgung mit Brennstoff schuldet. Auch bei der Vermietung von Einfamilienhäusern hat das gesetzgeberische Leitbild Vorrang und es ist grundsätzlich von einer Versorgungspflicht des Vermieters auszugehen.  Soll der Mieter sich selbst mit Brennstoff versorgen, ist dies ausdrücklich zu vereinbaren, da diese Vereinbarung die Versorgungspflicht des Vermieters entfallen lässt. Bei entsprechender Vereinbarung kann der Vermieter die Brennstoffbeschaffungskosten über die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Neu eingestellte Artikel Mietrecht/ Sonstiges  Fahrradständer erhöht nicht immer den Wohnwert  – Mieterhöhung nicht gerechtfertigt
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