Rechtsanwältin Nicole Köpke-Strauß Brandenburger Str. 12 50389 Wesseling  Telefon: 02236 / 88 26 31 Telefax:  02236 / 88 26 32
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Immobilien- und Zivilrecht, hier sind Sie richtig Vermieter darf Heizung nicht nach eigenem Belieben bedienen.  Der goldene Oktober hat sich in diesem Jahr von seiner schönsten Seite gezeigt und die nun bevorstehenden Tage lassen uns erkennen, dass der Sommer sein Ende gefunden hat und sein Feld für den Herbst räumen muss. Damit startet auch die Heizperiode. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Heizung das ganze Jahr zu betreiben. In den meisten Mietverträgen ist aus diesem Grund eine sog. Heizperiode vereinbart. Ist dies der Fall, muss der Vermieter in der dort bezeichneten Zeit auf jeden Fall heizen. Auch ohne konkrete Vereinbarung ist der Vermieter verpflichtet, in der Zeit von Anfang Oktober bis Ende April des darauffolgenden Jahres die Heizanlage einzuschalten. 	 Außerhalb der üblichen Heizperiode trifft den Vermieter die Heizpflicht, wenn die Innentemperaturen bei geschlossenen Fenstern unter 17°C sinken bzw. die Außentemperatur an drei aufeinander folgenden Tagen unter 12°C sinkt. Erreicht die Zimmertemperatur nur noch 16°C muss die Heizung sofort eingeschaltet werden. Nach DIN 4701 beträgt die Mindesttemperatur in den Wohn- und Schlafräumen sowie in der Küche 20°C, in Bäder und Duschen 22°C, im Flur 15°C. Diese DIN-Werte sind nicht verbindlich sondern dienen als Richtwerte. Der BGH hat unter dem Aktenzeichen VIII ZR 38/90 entschieden, dass 20°C als unterste zumutbare Grenze anzusehen ist. Die Mindestraumtemperatur hat der Vermieter in der Zeit von 6.00 – 23.00 Uhr zu gewähren. Das Gebot der Energieeinsparung gebietet eine Nachtabsenkung der Heizung; jedoch soll eine Innentemperatur von 16°C nicht unterschritten werden, so das Amtsgericht Hamburg unter dem Aktenzeichen 41a C 1371/93; das Amtsgericht Fürstenwalde verlangt für den Zeitraum von 23.00 – 6.00 Uhr eine Mindestraumtemperatur von 18°C (Aktenzeichen 12 C 481/04). Wird nur ungenügend geheizt, kann der Mieter die Miete mindern. Hierzu ist erforderlich, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen und ihm mit Fristsetzung zu ermöglichen, diesen Mangel selbst zu beseitige.	 Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem konkreten Einzelfall der Beeinträchtigung. Unter Umständen ist eine Kürzung bis zu 100% angemessen. Um den Mangel nachweisen zu können, sollte der Mieter ein "Temperaturprotokoll" führen. Darin ist das Datum, die Uhrzeit, die Außentemperatur und die Zimmertemperatur (in 1 m Höhe in der Zimmermitte gemessen) festzuhalten. Hilfreich die Unterschrift eines neutralen Zeugen.	  Das Amtsgericht Köln hat unter dem Aktenzeichen 220 C 152/07 entschieden, dass eine Fehlfunktion der Heizung nur während der üblichen Heizperiode einen Mangel darstellt. Außerhalb der üblichen Heizperiode hat sich der Mieter darüber zu erklären, weshalb für den Vermieter eine Heizpflicht bestand.   Die Brennstoffbeschaffung ist reguläre Vermieterpflicht Das Amtsgericht Hanau hebt in seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen 37 C 285/13 hervor, dass der Vermieter nach dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages mit Vertragsschluss sämtliche Versorgungsleistungen und somit auch die Beheizbarkeit einschließlich der Versorgung mit Brennstoff schuldet. Auch bei der Vermietung von Einfamilienhäusern hat das gesetzgeberische Leitbild Vorrang und es ist grundsätzlich von einer Versorgungspflicht des Vermieters auszugehen.  Soll der Mieter sich selbst mit Brennstoff versorgen, ist dies ausdrücklich zu vereinbaren, da diese Vereinbarung die Versorgungspflicht des Vermieters entfallen lässt. Bei entsprechender Vereinbarung kann der Vermieter die Brennstoffbeschaffungskosten über die Betriebskosten auf den Mieter umlegen.
Foto: Nicole Köpke Strauß
 Neu eingestellte Artikel:  Nur konkret vereinbarte Betriebskosten sind umlagefähig – Vorsicht bei unbedachter Kennzeichnung  einzelner Kostenpositionen…
Gefahren im Herbst – Haftungsfallen für Immobilieneigentümer Nun ist es wieder soweit: Die Blätter verfärben sich; zum Teil sind sie in diesem Jahr schon sehr frühzeitig abgefallen und erinnern uns daran, dass auch die übrigen bald folgen werden. Der Herbst bringt nicht nur den ersehnten „Goldenen Oktober“ mit sich; für Immobilienbesitzer auch die Pflicht zur Verkehrssicherung und damit einhergehender Haftungsfallen. Nicht nur das Laub auf der Straße und dem Bürgersteig birgt Gefahren für Passanten. Auch herabfallende Dachziegel und Äste oder sogar umstürzende Bäume können während eines Herbststurms gefährlich werden. Sehr viele Kommunen haben die Pflicht zum Kehren der Bürgersteige auf die angrenzenden Grundstückseigentümer übertragen. Die Verkehrssicherungspflicht trifft die Eigentümer nicht nur bei Eisbildung und Schneefall, sondern bei sämtlichen Gefahrenquellen. Ein mit Laub bedeckter Gehweg kann gerade bei Nässe sehr rutschig werden. Laub, das von den eigenen Bäumen in den öffentlichen Verkehrsraum gefallen ist, muss der Grundstückseigentümer selbst entsorgen. Das Laub der Bäume, die an den Straßenrändern stehen, wird in der Regel von der örtlichen Straßenreinigung beseitigt. Immobilieneigentümer haben dieses Laub nur zu einem Haufen zusammenzufegen, so dass der Bürgersteig gefahrlos passiert werden kann und Straßenrinnen sowie Gullys nicht verstopfen. Viele Vermieter haben die Kehrpflicht auf ihre Mieter übertragen. Durch diese rechtlich zulässige Praxis kann sich der Eigentümer nicht vollständig von seiner Pflicht befreien. Regelmäßig muss kontrolliert werden, ob sein Mieter der Kehrpflicht nachkommt. Für Eigentumswohnanlagen gilt, dass sämtliche Wohnungseigentümer verpflichtet sind, das Laub auf den angrenzenden Gehwegen zu entfernen. Alle Wohnungseigentümer haften im Schadensfalle in Höhe ihres Miteigentumsanteils. Blumentöpfe und Blumenkästen sind zu überprüfen, ob sie einem Herbststurm gewappnet sind. Andernfalls sind sie zu sichern oder zu entfernen. Um herabfallenden Dachziegeln vorzubeugen, sollte einmal jährlich eine fachmännische Dachbegehung durchgeführt werden. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass ein regelmäßig gewartetes Dach einem normalen Sturm standhält. Für umstürzende Bäume gilt, dass ein Eigentümer dann nicht haftet, wenn der Baum gegen normale Einwirkungen der Naturkräfte widerstandsfähig war. War der Baum vor dem Sturm sogar erkennbar krank oder schlecht gepflanzt, hat der Eigentümer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt und muss für den entstandenen Schaden aufkommen. Die Gerichte stellen keine unzumutbaren Anforderungen an die Grundstückseigentümer. Das Landgericht Coburg (Aktenzeichen 14 O 742/07) sprach eine Grundstückseigentümerin von der Haftung frei, als eine Passantin bei feuchtem Wetter vor ihrem Haus auf einem belaubten Bürgersteig ausrutschte und sich die Schulter brach. Das Gericht vertritt die Ansicht, dass im Bereich von Laubbäumen der Gehweg eine gewisse Rutschgefahr aufweist, wenn Blätter gefallen sind. Darauf müssen sich die Fußgänger einstellen. Weil die Grundstückseigentümerin das Laub wenige Tage zuvor vom Bürgersteig entfernt hatte, ist sie ihrer Pflicht ausreichend nachgekommen. Die bis zum Unfalltag herabgefallenen Blätter machten keine erneute Reinigung erforderlich, weil keine besondere Gefahrenquelle geschaffen wurde. Der Rahmen des wirtschaftlich und tatsächlich Zumutbaren wäre überspannt, wenn vom Grundstückseigentümer eine sofortige Beseitigung des herabfallenden Laubs gefordert werden würde. Die in den Nachmittagsstunden eintretende Dunkelheit sorgt für schlechte Sichtverhältnisse. Ist die Straßenbeleuchtung eher spärlich, können Kantsteine für Fußgänger zu Stolperfallen werden. Auch vor der eigenen Haustür ist in dieser Jahreszeit die Außenbeleuchtung zu überprüfen. Vor allem der Eingangsbereich oder das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses ist auf ausreichende Beleuchtung zu überprüfen. Hier unterliegt der Eigentümer ebenfalls einer Verkehrssicherungspflicht. Kommt er dieser nicht nach und ist ein Unfall die Folge, haftet er.
BGH: Trommelspiel für Berufs- und Hobbytrompeter Neu eingestellte Artikel:
Rechtsanwältin Nicole Köpke-Strauß Brandenburger Str. 12 50389 Wesseling  Telefon: 02236 / 88 26 31 Telefax:  02236 / 88 26 32  E-mail:   kontakt@kanzlei-nks.de
Immobilien- und Zivilrecht, hier sind Sie richtig
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Neu eingestellte Artikel:  Nur konkret vereinbarte Betriebskosten sind  umlagefähig – Vorsicht bei unbedachter  Kennzeichnung einzelner Kostenpositionen…
Gefahren im Herbst – Haftungsfallen für Immobilieneigentümer Nun ist es wieder soweit: Die Blätter verfärben sich; zum Teil sind sie in diesem Jahr schon sehr frühzeitig abgefallen und erinnern uns daran, dass auch die übrigen bald folgen werden. Der Herbst bringt nicht nur den ersehnten „Goldenen Oktober“ mit sich; für Immobilienbesitzer auch die Pflicht zur Verkehrssicherung und damit einhergehender Haftungsfallen. Nicht nur das Laub auf der Straße und dem Bürgersteig birgt Gefahren für Passanten. Auch herabfallende Dachziegel und Äste oder sogar umstürzende Bäume können während eines Herbststurms gefährlich werden. Sehr viele Kommunen haben die Pflicht zum Kehren der Bürgersteige auf die angrenzenden Grundstückseigentümer übertragen. Die Verkehrssicherungspflicht trifft die Eigentümer nicht nur bei Eisbildung und Schneefall, sondern bei sämtlichen Gefahrenquellen. Ein mit Laub bedeckter Gehweg kann gerade bei Nässe sehr rutschig werden. Laub, das von den eigenen Bäumen in den öffentlichen Verkehrsraum gefallen ist, muss der Grundstückseigentümer selbst entsorgen. Das Laub der Bäume, die an den Straßenrändern stehen, wird in der Regel von der örtlichen Straßenreinigung beseitigt. Immobilieneigentümer haben dieses Laub nur zu einem Haufen zusammenzufegen, so dass der Bürgersteig gefahrlos passiert werden kann und Straßenrinnen sowie Gullys nicht verstopfen. Viele Vermieter haben die Kehrpflicht auf ihre Mieter übertragen. Durch diese rechtlich zulässige Praxis kann sich der Eigentümer nicht vollständig von seiner Pflicht befreien. Regelmäßig muss kontrolliert werden, ob sein Mieter der Kehrpflicht nachkommt. Für Eigentumswohnanlagen gilt, dass sämtliche Wohnungseigentümer verpflichtet sind, das Laub auf den angrenzenden Gehwegen zu entfernen. Alle Wohnungseigentümer haften im Schadensfalle in Höhe ihres Miteigentumsanteils. Blumentöpfe und Blumenkästen sind zu überprüfen, ob sie einem Herbststurm gewappnet sind. Andernfalls sind sie zu sichern oder zu entfernen. Um herabfallenden Dachziegeln vorzubeugen, sollte einmal jährlich eine fachmännische Dachbegehung durchgeführt werden. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass ein regelmäßig gewartetes Dach einem normalen Sturm standhält. Für umstürzende Bäume gilt, dass ein Eigentümer dann nicht haftet, wenn der Baum gegen normale Einwirkungen der Naturkräfte widerstandsfähig war. War der Baum vor dem Sturm sogar erkennbar krank oder schlecht gepflanzt, hat der Eigentümer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt und muss für den entstandenen Schaden aufkommen. Die Gerichte stellen keine unzumutbaren Anforderungen an die Grundstückseigentümer. Das Landgericht Coburg (Aktenzeichen 14 O 742/07) sprach eine Grundstückseigentümerin von der Haftung frei, als eine Passantin bei feuchtem Wetter vor ihrem Haus auf einem belaubten Bürgersteig ausrutschte und sich die Schulter brach. Das Gericht vertritt die Ansicht, dass im Bereich von Laubbäumen der Gehweg eine gewisse Rutschgefahr aufweist, wenn Blätter gefallen sind. Darauf müssen sich die Fußgänger einstellen. Weil die Grundstückseigentümerin das Laub wenige Tage zuvor vom Bürgersteig entfernt hatte, ist sie ihrer Pflicht ausreichend nachgekommen. Die bis zum Unfalltag herabgefallenen Blätter machten keine erneute Reinigung erforderlich, weil keine besondere Gefahrenquelle geschaffen wurde. Der Rahmen des wirtschaftlich und tatsächlich Zumutbaren wäre überspannt, wenn vom Grundstückseigentümer eine sofortige Beseitigung des herabfallenden Laubs gefordert werden würde. Die in den Nachmittagsstunden eintretende Dunkelheit sorgt für schlechte Sichtverhältnisse. Ist die Straßenbeleuchtung eher spärlich, können Kantsteine für Fußgänger zu Stolperfallen werden. Auch vor der eigenen Haustür ist in dieser Jahreszeit die Außenbeleuchtung zu überprüfen. Vor allem der Eingangsbereich oder das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses ist auf ausreichende Beleuchtung zu überprüfen. Hier unterliegt der Eigentümer ebenfalls einer Verkehrssicherungspflicht. Kommt er dieser nicht nach und ist ein Unfall die Folge, haftet er.
Vermieter darf Heizung nicht nach eigenem Belieben bedienen.  Der goldene Oktober hat sich in diesem Jahr von seiner schönsten Seite gezeigt und die nun bevorstehenden Tage lassen uns erkennen, dass der Sommer sein Ende gefunden hat und sein Feld für den Herbst räumen muss. Damit startet auch die Heizperiode. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Heizung das ganze Jahr zu betreiben. In den meisten Mietverträgen ist aus diesem Grund eine sog. Heizperiode vereinbart. Ist dies der Fall, muss der Vermieter in der dort bezeichneten Zeit auf jeden Fall heizen. Auch ohne konkrete Vereinbarung ist der Vermieter verpflichtet, in der Zeit von Anfang Oktober bis Ende April des darauffolgenden Jahres die Heizanlage einzuschalten. 	 Außerhalb der üblichen Heizperiode trifft den Vermieter die Heizpflicht, wenn die Innentemperaturen bei geschlossenen Fenstern unter 17°C sinken bzw. die Außentemperatur an drei aufeinander folgenden Tagen unter 12°C sinkt. Erreicht die Zimmertemperatur nur noch 16°C muss die Heizung sofort eingeschaltet werden. Nach DIN 4701 beträgt die Mindesttemperatur in den Wohn- und Schlafräumen sowie in der Küche 20°C, in Bäder und Duschen 22°C, im Flur 15°C. Diese DIN-Werte sind nicht verbindlich sondern dienen als Richtwerte. Der BGH hat unter dem Aktenzeichen VIII ZR 38/90 entschieden, dass 20°C als unterste zumutbare Grenze anzusehen ist. Die Mindestraumtemperatur hat der Vermieter in der Zeit von 6.00 – 23.00 Uhr zu gewähren. Das Gebot der Energieeinsparung gebietet eine Nachtabsenkung der Heizung; jedoch soll eine Innentemperatur von 16°C nicht unterschritten werden, so das Amtsgericht Hamburg unter dem Aktenzeichen 41a C 1371/93; das Amtsgericht Fürstenwalde verlangt für den Zeitraum von 23.00 – 6.00 Uhr eine Mindestraumtemperatur von 18°C (Aktenzeichen 12 C 481/04). Wird nur ungenügend geheizt, kann der Mieter die Miete mindern. Hierzu ist erforderlich, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen und ihm mit Fristsetzung zu ermöglichen, diesen Mangel selbst zu beseitige.	 Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem konkreten Einzelfall der Beeinträchtigung. Unter Umständen ist eine Kürzung bis zu 100% angemessen. Um den Mangel nachweisen zu können, sollte der Mieter ein "Temperaturprotokoll" führen. Darin ist das Datum, die Uhrzeit, die Außentemperatur und die Zimmertemperatur (in 1 m Höhe in der Zimmermitte gemessen) festzuhalten. Hilfreich die Unterschrift eines neutralen Zeugen.	  Das Amtsgericht Köln hat unter dem Aktenzeichen 220 C 152/07 entschieden, dass eine Fehlfunktion der Heizung nur während der üblichen Heizperiode einen Mangel darstellt. Außerhalb der üblichen Heizperiode hat sich der Mieter darüber zu erklären, weshalb für den Vermieter eine Heizpflicht bestand.   Die Brennstoffbeschaffung ist reguläre Vermieterpflicht Das Amtsgericht Hanau hebt in seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen 37 C 285/13 hervor, dass der Vermieter nach dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages mit Vertragsschluss sämtliche Versorgungsleistungen und somit auch die Beheizbarkeit einschließlich der Versorgung mit Brennstoff schuldet. Auch bei der Vermietung von Einfamilienhäusern hat das gesetzgeberische Leitbild Vorrang und es ist grundsätzlich von einer Versorgungspflicht des Vermieters auszugehen.  Soll der Mieter sich selbst mit Brennstoff versorgen, ist dies ausdrücklich zu vereinbaren, da diese Vereinbarung die Versorgungspflicht des Vermieters entfallen lässt. Bei entsprechender Vereinbarung kann der Vermieter die Brennstoffbeschaffungskosten über die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. BGH: Trommelspiel für Berufs- und Hobby- trompeter Neu eingestellte Artikel:
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